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泰國V.S柬埔寨的房產對比，看看差別在哪吧！（上）｜泰國曼谷房地產｜環球管家物業管理My Home Manage

近年來，海外買房吸引著越來越多的中國買家，到海外投資房產的步伐越邁越快，客戶群也越來越廣。而與國內房地產形成明顯對比的是，海外市場尤其是東南亞市場日漸火爆，以泰國、馬來西亞、新加坡等為主的新興市場迅猛發展，更多投資者嗅到了商機，逐步將目光轉向這個新興市場。
之前我們就泰國和馬來西亞房產做了對比，今天我們就繼續來說說泰國和柬埔寨。同是東協國家，在房產投資上誰更勝一籌？
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一、經濟
先來看看兩國經濟情況的對比
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2016年柬埔寨經濟總量為200.17億美元，約為泰國的二十分之一。人均GDP 1270美元，比2015年略有上升，但是仍然屬於世界上最貧窮的國家之一。
美元才是流通貨幣，瑞爾不值錢，而且通貨膨脹嚴重，物價比泰國高2倍。柬埔寨工業基礎十分薄弱，道路狹窄，無高速公路；交通、橋樑等基礎設施落後，生活便利度不高。製衣業是支柱產業，但受外部危機，2017年柬製衣業出口增速將由2016年的12.3%降為今年的8.4%，服務業由於旅遊業和房地產增速放緩的原因，今年增速將有所回落。這在一定程度上都將制約柬埔寨經濟增長。
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2016年泰國GDP為3951億美元，較上年增長3.2%，世界排名27，總體保持平穩。全國失業率僅1%，曼谷更是低至0.8%，低失業率使得大量人口湧入曼谷，不僅帶動了區域板塊房價的上漲，也使得曼谷的房屋入住率皆維持在90%左右。除了失業率低，泰國的通貨膨脹率也是極低，去年一整年泰國的通脹率幾乎都保持在0.5%以下，物價總體平穩。
有意思的是，泰國就像是十二年前的中國，經濟快速增長，一片百業待興的氣象；而柬埔寨更像是八十年代初的中國，一切都是剛剛起步，但是柬卻不可能有中國這樣的速度。
二、旅遊業
單獨把這部分拿出來對比，是因為旅遊業都是這兩個國家的支柱產業之一，是經濟增長最重要的環節。
2016年泰國共接待外國遊客 3259萬人，總收入約為 4641億元，同比增長 11％；
而2017年上半年赴泰旅遊的國際遊客人數約為1733萬，收入約為2800億元，同比增長6%。作為泰國支柱產業之一的旅遊業，其繁榮得益於該國經濟的穩定發展，而外國遊客數量的增加也大大推動了泰國經濟的增長。
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柬埔寨國土面積狹小，旅遊景點也較少，除了吳哥窟以外，其他景點知名度都很低。雖然柬擁有175公里的海岸線，海景資源豐富，有很多海島待開發，但是風險也大，再加上本土官員作風腐敗問題，新的旅遊景點的開發將會是一個漫長的過程。外國遊客中，中國、越南是最大的外國遊客來源國。
2016年到柬埔寨旅遊的國外遊客人數達到501萬人，較2015年上漲了5％，其中中國遊客約83萬人，而預計2017年將有100萬中國遊客到柬埔寨旅遊。
三、房價
根據某機構統計的數據來看，泰國的房價在逐年上漲，首都曼谷的房價在過去幾年上漲飛快，平均每年漲幅約為15%；同時根據Bangkokpost （曼谷郵報）報告，2017年普吉島整體地價預計上漲8~15%，漲勢大幅超過2015、2016年。目前曼谷公寓市場的整體均價為2-3萬元/平，核心地段CBD的價格更是達到5-6萬，說是暴漲一點也不誇張。隨著形勢向好，預計芭提雅、普吉島將會是下一輪。
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2008-2016年曼谷房價走勢圖
藍色－曼谷CBD，紅色－曼谷郊區，青色－曼谷周邊
柬埔寨的房產主要集中在首都金邊，海濱城市西哈努克。7年前該國才通過法律，允許外國人在柬埔寨購買房產，起步時間較晚。購房主力來自台灣、馬來西亞、中國大陸、新加坡。目前金邊的房價1.5-2.2萬元/平，市中心的達到3萬元/平，房價和芭提雅、普吉島差不多，但是金邊房子性價比卻遠沒有後者高。
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四、出租回報率
房價決定了投入多少，房租則決定收入多少。在柬埔寨60美金可以租到單人房，帶空調和家具。一般年回報率基本5-8%之間徘徊，10%就很難達到了。泰國公寓年均回報率6-8%還只是一個起步，一些優質項目，一些好地段的項目，回報率達10%以上。這是個什麼概念？北京、上海的回報率最高也沒有超過3%，這樣一比就什麼都清楚了，最起碼回本時間也縮短好幾年。
我們還可以從以下幾個方面對比曼谷和金邊房屋出租的情況。
1、人口：曼谷人口1500多萬，金邊約220萬（2015）；曼谷房價的逐年上漲也是由於人口的驅動，住房需求的不斷上升；而金邊的人口數量還達不到這種程度，對房價的影響不足。
2、租房人群：金邊收入不高，普通員工的收入100-150美元/月，一些高檔的公寓他們根本租不起；因此金邊的房屋出租依賴於大陸、台灣、韓國公司的外派員工，但是每年常駐金邊的員工不多，也就沒有形成穩定的需求量。曼谷公寓的主要租客也是外派人員，500強企業基本都在曼谷設立分公司，華為在曼谷分公司的5000員工，單是這部分人群就已經為曼谷房屋出租率做了不少貢獻。
3、供需關係：近幾年，金邊的房地產項目日漸增多，相應的，供應量也增多，但是金邊市場小，人口基數少，很難真正消化這些供應量，也就造成了供過於求的現象。
所以，綜合以上，不難知道，雖然曼谷和金邊的回報率相近，但是金邊的房子出租率更低些。
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