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泰国V.S柬埔寨的房产对比，看看差别在哪吧！（上）︱泰国曼谷房地产︱环球管家物业管理My Home Manage

近年来，海外买房吸引着越来越多的中国买家，到海外投资房产的步伐越迈越快，客户群也越来越广。而与国内房地产形成明显对比的是，海外市场尤其是东南亚市场日渐火爆，以泰国丶马来西亚丶新加坡等为主的新兴市场迅猛发展，更多投资者嗅到了商机，逐步将目光转向这个新兴市场。
之前我们就泰国和马来西亚房产做了对比，今天我们就继续来说说泰国和柬埔寨。同是东协国家，在房产投资上谁更胜一筹？
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一、经济
先来看看两国经济情况的对比
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2016年柬埔寨经济总量为200.17亿美元，约为泰国的二十分之一。人均GDP 1270美元，比2015年略有上升，但是仍然属於世界上最贫穷的国家之一。
美元才是流通货币，瑞尔不值钱，而且通货膨胀严重，物价比泰国高2倍。柬埔寨工业基础十分薄弱，道路狭窄，无高速公路；交通丶桥梁等基础设施落後，生活便利度不高。制衣业是支柱产业，但受外部危机，2017年柬制衣业出口增速将由2016年的12.3%降为今年的8.4%，服务业由於旅游业和房地产增速放缓的原因，今年增速将有所回落。这在一定程度上都将制约柬埔寨经济增长。
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2016年泰国GDP为3951亿美元，较上年增长3.2%，世界排名27，总体保持平稳。全国失业率仅1%，曼谷更是低至0.8%，低失业率使得大量人口涌入曼谷，不仅带动了区域板块房价的上涨，也使得曼谷的房屋入住率皆维持在90%左右。除了失业率低，泰国的通货膨胀率也是极低，去年一整年泰国的通胀率几乎都保持在0.5%以下，物价总体平稳。
有意思的是，泰国就像是十二年前的中国，经济快速增长，一片百业待兴的气象；而柬埔寨更像是八十年代初的中国，一切都是刚刚起步，但是柬却不可能有中国这样的速度。
二、旅游业
单独把这部分拿出来对比，是因为旅游业都是这两个国家的支柱产业之一，是经济增长最重要的环节。
2016年泰国共接待外国游客 3259万人，总收入约为 4641亿元，同比增长 11％；
而2017年上半年赴泰旅游的国际游客人数约为1733万，收入约为2800亿元，同比增长6%。作为泰国支柱产业之一的旅游业，其繁荣得益於该国经济的稳定发展，而外国游客数量的增加也大大推动了泰国经济的增长。
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柬埔寨国土面积狭小，旅游景点也较少，除了吴哥窟以外，其他景点知名度都很低。虽然柬拥有175公里的海岸线，海景资源丰富，有很多海岛待开发，但是风险也大，再加上本土官员作风腐败问题，新的旅游景点的开发将会是一个漫长的过程。外国游客中，中国丶越南是最大的外国游客来源国。
2016年到柬埔寨旅游的国外游客人数达到501万人，较2015年上涨了5％，其中中国游客约83万人，而预计2017年将有100万中国游客到柬埔寨旅游。
三、房价
根据某机构统计的数据来看，泰国的房价在逐年上涨，首都曼谷的房价在过去几年上涨飞快，平均每年涨幅约为15%；同时根据Bangkokpost （曼谷邮报）报告，2017年普吉岛整体地价预计上涨8~15%，涨势大幅超过2015丶2016年。目前曼谷公寓市场的整体均价为2-3万元/平，核心地段CBD的价格更是达到5-6万，说是暴涨一点也不夸张。随着形势向好，预计芭提雅丶普吉岛将会是下一轮。
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2008-2016年曼谷房价走势图
蓝色－曼谷CBD，红色－曼谷郊区，青色－曼谷周边
柬埔寨的房产主要集中在首都金边，海滨城市西哈努克。7年前该国才通过法律，允许外国人在柬埔寨购买房产，起步时间较晚。购房主力来自台湾丶马来西亚丶中国大陆丶新加坡。目前金边的房价1.5-2.2万元/平，市中心的达到3万元/平，房价和芭提雅丶普吉岛差不多，但是金边房子性价比却远没有後者高。
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四、出租回报率
房价决定了投入多少，房租则决定收入多少。在柬埔寨60美金可以租到单人房，带空调和家具。一般年回报率基本5-8%之间徘徊，10%就很难达到了。泰国公寓年均回报率6-8%还只是一个起步，一些优质项目，一些好地段的项目，回报率达10%以上。这是个什麽概念？北京丶上海的回报率最高也没有超过3%，这样一比就什麽都清楚了，最起码回本时间也缩短好几年。
我们还可以从以下几个方面对比曼谷和金边房屋出租的情况。
1、人口：曼谷人口1500多万，金边约220万（2015）；曼谷房价的逐年上涨也是由於人口的驱动，住房需求的不断上升；而金边的人口数量还达不到这种程度，对房价的影响不足。
2、租房人群：金边收入不高，普通员工的收入100-150美元/月，一些高档的公寓他们根本租不起；因此金边的房屋出租依赖於大陆丶台湾丶韩国公司的外派员工，但是每年常驻金边的员工不多，也就没有形成稳定的需求量。曼谷公寓的主要租客也是外派人员，500强企业基本都在曼谷设立分公司，华为在曼谷分公司的5000员工，单是这部分人群就已经为曼谷房屋出租率做了不少贡献。
3、供需关系：近几年，金边的房地产项目日渐增多，相应的，供应量也增多，但是金边市场小，人口基数少，很难真正消化这些供应量，也就造成了供过於求的现象。
所以，综合以上，不难知道，虽然曼谷和金边的回报率相近，但是金边的房子出租率更低些。
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